LA DEMOLITION DES CONSTRUCTIONS ILLEGALES - Expertise par le cabinet PECH DE LACLAUSE - JAULIN
Publié le :
24/05/2017
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Un permis de construire est toujours délivré sous réserve du respect des droits des tiers, lesquels ont la possibilité de former contre cette autorisation administrative un recours pour excès de pouvoir dans les deux mois de l’affichage du permis sur le terrain.
À moins d’avoir obtenu du juge des référés administratifs une ordonnance qui suspend le caractère exécutoire du permis de construire délivré, le pétitionnaire a parfaitement le droit de construire alors même qu’un recours pour excès de pouvoir est pendant devant la juridiction administrative.
Dans l’hypothèse d’une annulation du permis se pose alors la question du devenir des constructions réalisées.
Pour y répondre l’article L. 480–13 du code de l’urbanisme dispose que le propriétaire ne peut être condamné à démolir que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones qu’il énumère (zones littorales, cœurs des parcs nationaux, sites inscrits ou classés, sites Natura 2000, périmètres de protection d'un immeuble classé ou inscrit...).. L’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit le jugement d’annulation du permis devenu définitif.
À l’extérieur du périmètre de ces secteurs protégés, le tiers qui s’estime lésé par la construction n’aura d’autre choix que de solliciter auprès du tribunal de l’ordre judiciaire des dommages et intérêts et ceci dans le délai de deux ans à compter de l’achèvement des travaux.
Contrairement aux conditions d’exercice de l’action en démolition, le juge judiciaire peut être saisi alors même que le permis de construire est devenu définitif car n’ayant pas été contesté dans le délai. La question de la légalité du permis de construire fera alors l’objet d’une question préjudicielle posée par le Juge judiciaire au Juge administratif.
Cependant, la restriction du champ de l’action en démolition pour manquement d’une construction aux règles d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique imposée par l’article L480–13 du code de l’urbanisme n’a aucune incidence sur l’action en démolition intentée sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Il existe en effet une indépendance totale entre la sanction des règles d’urbanisme et les troubles de voisinage.
Ainsi, le tiers lésé par une construction voisine qui se place sur le fondement de l’article 1382 du Code civil devenu 1240 pour solliciter réparation d’un préjudice dont il aura rapporté la preuve du caractère anormal, peut obtenir du juge judiciaire la démolition.
À l’exception toutefois des ouvrages constituant des ICPE nécessitant une autorisation préalable administrative sanctionnant le manquement aux règles de sécurité et de salubrité publiques prévue par le code de l’environnement et pour lesquels, la Cour de cassation a jugé que le juge judiciaire ne pouvait se substituer à l’autorité administrative en ordonnant leur démolition ou leur fermeture. Ainsi, les tribunaux judiciaires sont compétents pour se prononcer tant sur les dommages-intérêts à allouer aux tiers lésés par le voisinage d’un établissement dangereux, insalubre ou incommode, que sur les mesures propres à faire cesser le préjudice qu’il pourrait causer dans l’avenir, à la condition que ces mesures ne contrarient point les prescriptions édictées par l’administration dans l’intérêt de la sûreté et de la salubrité publique.
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